REVISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS.

 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .... VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE .............. - ESTADO DO ....................

................, brasileiro, casado,     residente e domiciliado na Rua ............, n° ..... - .............. - ...... - .............. - CEP: .........., portador da cédula de identidade n° ..........., inscrito no CPF/MF sob o n° ............. e sua esposa:

...................., brasileira, casada, residente e domiciliada no mesmo
endereço acima citado, portadora da cédula de identidade n°
.............., inscrita no CPF/MF sob o n° ..............

Por seu procurador:

.............., brasileiro, divorciado, advogado, OAB/PR n° ........, com escritório na Rua .............., n° ........, Sala ....., em .............

vêm, mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor:

REVISIONAL DE CONTRATO com pedido de antecipação da tutela

Em face de:

.................., pessoa jurídica de direito privado, com escritório comercial na Rua ..........., no ....., CEP: ...........          - Loteamento ................. - ................

Pelas razões de fato e de direito a seguir:

SINOPSE

Trata-se a presente tese de defesa sobre negócio jurídico de um lote nu, entabulado por contrato de compra e venda em regime consumerista, eivado de abusividades que o tornam nulo de pleno direito, e poderia, assim ser declarado de ofício pelo Juiz.

Porém, os Mutuários pretendem permanecer com o imóvel, pois erigiram nele sua casa, onde residem com sua família; por isto, requerem a tutela jurisdicional para haver o seu direito.

 

1 – DOS FATOS

No ano de ....., a Requerida ............. participou da concorrência publica n°. .........., promovida pelo Banco ........... visando adquirir gleba urbana com 1.342.999,96 metros quadrados. Transcorrido este ato público para aquisição da referida área, a Requerida ........., consagrou-se vencedora do certame. Na seqüência, a Requerida contratou com o ........... a alienação da citada gleba de terra com fins especiais de parcelamento do solo, onde ficou consignado a obrigação daquela em promover a indicada divisão da terra e comercializá-la no padrão ..............

Em .... de ....... de ....., Livros ....., fls. ....., o .......... e a Requerida lavram Escritura Pública de Compra e Venda com Pacto Comissário, junto ao .... Tabelião de Notas, localizado na Rua ..............., ....., nesta Cidade. Desta forma, objetivando formalizar o compromisso adquirido no mencionado certame, dando evidentes indícios da sua impossibilidade de cumpri-lo. A Requerida pactuou na condição de Compradora que pagaria parte substancial do imóvel através do depósito direto em conta específica do Vendedor com recursos que se quer dispunha. Comprometeu-se então, a depositar todos os créditos que possivelmente obteria nas vendas dos lotes para terceiros até a quitação de sua dívida com o ..............

Posteriormente, registraram a Escritura sob as Matrículas n°. ......... e ............., ambas registradas na .... Circunscrição de ...............

Em .... de ....... de ......., a Requerida ......... nas vias do desespero, mediante todas as responsabilidades as quais desde o início sabia que não tinha condições de arcar, firmou Contrato de Prestação de Serviço de Loteamento em Parceria com ................, objetivando através desta parceria alavancar, de qualquer maneira, o loteamento denominado Moradias ............ Tendo com isso: (i) facilitação junto a alguns órgãos municipais para obtenção de documentação necessária para regularização da área, (AINDA IRREGULAR), e; (ii) acesso privilegiado à lista de famílias inscritas no Programa de Habitação desenvolvido pela .........., leia-se famílias de baixa renda.

Desta forma, a         ......... pactuou com a Requerida a realização do loteamento da área e a promoção de venda dos respectivos imóveis em parcelas populares, conforme o padrão .......... sobre o pretexto de dar vazão a enorme procura das famílias de baixa renda. Assim, este Empreendimento Imobiliário para pessoas de baixa renda, que recebem até 12 salários mínimos, deu origem ao Loteamento .................., no bairro da .............. de ......... com aproximadamente 3.000 lotes.

Em razão desta vil parceria, a ....... repassou informações exclusivas do Cadastro de Candidatos inscritos no seu Programa de Habitação para a ............. A qual, por sua vez, passou a veicular em suas propagandas para tais candidatos a venda dos respectivos lotes populares do Empreendimento ..................... Em conseqüência disto, milhares de famílias de baixa renda, que constavam no Cadastro da ......... passaram a celebrar Contratos de Promessa de Compra e venda dos lotes da Ré, como no caso em tela.

É importante dizer que toda a propaganda da Requerida levou, e ainda leva os mutuários a crerem que as prestações financiamento de seu imóvel têm preços módicos populares e valores fixos durante todo o contrato, ou seja, no decorrer dos 10 - 12 anos de sua execução. Em outras palavras, a Requerida sugere em sua propaganda que seguirá os mesmos moldes e condições populares dos contratos da ...........

Como prova da má-fé latente da Requerida, é importante esclarecer também, que a Ré comercializou lotes que não lhe pertenciam. Quando firmou o Contrato de Prestação de Serviço com a ........., assumiu a obrigação de transferir para esta, a título em dação em pagamento, 554 lotes do Empreendimento ......................

Contudo, como a Requerida consegue visar a lucratividade imediata e gananciosa tentou também dissimular o pacto que assumiu com a ....... Para isso criou uma empresa de fachada onde detêm 99,9% do Capital Social, denominada ............ para a qual transferiu os lotes que deveriam ter sido repassados para a .......... Assim, a Requerida manteve-se com a propriedade dos lotes e fraudulentamente os comercializou em nome próprio com diversos adquirentes de baixa renda, dentre eles os Autores.

Esta simulação totalmente ilegal dolosamente maculada pela Requerida, foi objeto da Ação Ordinária ........ movida pela ............ em face da Requerida que tramitou perante a ....  Vara de Fazenda Pública, Falências e Concordatas desta Comarca de ........., e também através da cópia da sentença da Medida Cautelar Incidental ......., a qual comprova a existência de liminar judicial que impede a Requerida de vender qualquer dos lotes do Empreendimento ....................

Com relação ao público adquirente de lotes no Empreendimento ................, cumpre salientar que é constituído essencialmente por pessoas humildes e de pouca instrução, como empregadas domésticas, motoristas, pedreiros, garçons, dentre outros.

Os lotes clandestinamente comercializados pela Requerida têm sua área variando de 133 a 240 m2 (padrão .........) e as casas feitas pelos adquirentes, leiam-se benfeitorias que neles foram construídas são bastante simples, pois pertencem essencialmente a famílias de baixa renda.

Neste aspecto, ressalta-se, que o Loteamento ............. está cercado por indústrias altamente poluidoras, como um curtume de couro, e uma fábrica de celulose - ........ Por esta razão, não são raros os dias em que o ar está carregado de pó e odores malcheirosos, enchendo as casas de poeira, prejudicando a saúde, e por óbvio desvalorizando o imóvel.

No ano de ....., as partes firmaram contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, referente ao lote n°. ....., quadra ...., no conjunto residencial ..........., com área total de 160,00 m2 (cento e sessenta metros quadrados), nas seguintes condições: 120 (cento e vinte prestações mensais e sucessivas no valor correspondente de R$ ........, cada uma reajustada a cada 12 meses pelo índice acumulado do IGP-DI, sendo o vencimento da prestação iniciada em fevereiro de ....., desta forma:

Prestações 120 X R$ ......... = R$ ........ = preço final a prazo
Valor total R$ ......... 160m2 = R$ ......../m2.

Como não especificaram exatamente o preço a vista, a prazo e final-a-prazo, exigência peremptórica do CDC para a validade do contrato, pela ótica da interpretação que melhor beneficie o consumidor, este deveria ser o preço final-a-prazo.

Ocorre que, depois, inserem no contrato, mais aplicação de taxas de correção: ao final a prestação ficaria (conforme se prova adiante), em:

R$ .......... X 120 parcelas = R$ ...........

R$ ..........: 160m2 = R$ ........./m2.

Não seria ilegal agregar correção monetária em prestações diferidas de longo prazo, mas o que ocorre, é que o preço inicial foi superfaturado, e assim, qualquer correção inviabiliza o equilíbrio negocial.

Excelência, as Requeridas cobraram, em média, R$ ......../m2, que pode chegar a R$ ........./m2; simplesmente abusam do poder econômico para oprimir esses humildes consumidores que apenas buscam um lote para abrigar dignamente suas famílias.

É público e notório que se encontram à venda lotes em regiões nobres de Curitiba por um preço inferior ao comercializado neste loteamento, onde, de acordo com o Parecer de Avaliação Técnica anexo, não há: guias e sarjetas, passeio e calçadas, pavimentação das vias, arborização, segurança pública, parques e jardins, comércio, assistência hospitalar, ensino e cultura, agências bancárias, correios, creche, igrejas...

Cumpre informar oferta publicada no Jornal .............. de .......... de ........: (anexo)

(...)

Os lotes comercializados têm, no máximo, área de 240,00 m2 e as casas que ali foram construídas são muito simples, e, conforme Parecer Técnico, anexo, o padrão construtivo existente no Loteamento é do tipo simples.

Diante de tais informações, os Requerentes perceberam que além dos valores encontrarem-se superfaturados, os reajustes eram de forma capitalizada e unilateralmente estabelecidos pelas Requeridas, e que elevariam o valor do bem a preço simplesmente impagável, gerando alto desequilíbrio entre as partes, além de que os contratos firmados apresentam uma série de cláusulas abusivas, contrariando os preceitos do Código de Defesa do Consumidor - CDC, e demais Leis Consumeristas.

Muito embora os contratos tenham sido celebrados por instrumento particular, não foram registrados no cartório de imóveis, tampouco, as negociações foram registradas junto a matricula do imóvel, a qual ainda encontra-se apenas com o registro do Loteamento, sem individualizar as alienações realizadas.

Ademais, a respeito da fórmula de reajuste contratada, apesar das parcelas serem fixas, o estando implicitamente embutidos os juros de forma capitalizada, havendo um aumento exorbitante no saldo devedor, realizada fora dos ditames legais, além da cláusula que determina a sua cobrança ser absolutamente potestativa, claramente está demonstrado o superfaturamento dos lotes, diante do Parecer Técnico realizado (anexo).

Outrossim, em flagrante desrespeito ao direito de uso, gozo de sua posse, as Requeridas condicionam o direito da adquirente de transferir ou de construir, à sua autorização, a qual, por sua vez, só é dada se o morador estiver em dia com os seus pagamentos.

Convém salientar, também: durante a execução do contrato, há clara infração aos deveres instrumentais da boa-fé e equidade, causando desequilíbrio contratual.

Entretanto, quando da venda dos lotes, as Requeridas engendraram um sistema para a captação de clientes. Feita a captação, celebram-se os contratos em termos completamente diversos daqueles que eram esperados pelos consumidores, com cláusulas absolutamente ilegais, a preços muito mais altos em comparação ao preço de mercado dos lotes, abusando-se de suas condições financeiras e sociais, fugindo totalmente da condição de loteamento popular.

Por fim, quando os adquirentes não conseguem mais pagar as prestações, ingressa-se com ação de rescisão contratual para realizar a retomada do imóvel e posteriormente revendê-lo a terceiro.

Esta, Excelência, é a triste realidade do que em tese seria a possibilidade de aquisição de lotes populares pela população de baixa renda. A importância deste fato social, paulatinamente, vem repercutindo nos órgãos institucionais. Neste particular, já houve, inclusive, uma CPI na Câmara de Vereadores de São José dos Pinhais e Ações Civis Públicas a respeito do assunto.

Diante do exposto, passa-se a demonstrar, pormenorizadamente, os motivos de fato e de direito que dão sustentação à tese aqui exposta.

2. DO MÉRITO

CONHECIMENTO ACERCA DOS VALORES DO IMÓVEL

De forma a exemplificar a tese esposada, tem-se que, o consumidor ao comprar um televisor possui o discernimento de saber se aquele produto está com o preço elevado ou não, diferentemente no caso de um imóvel, que se exige um conhecimento mais técnico, devido a sua complexidade.

Ao celebrarem acordo de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, os Requerentes não tinham a exata noção do valor do imóvel, qual estavam adquirindo, portanto, não possuíam condições de discutir os valores dispostos no contrato de adesão. Eis que, somente um expert tem condições de avaliar o preço do imóvel e assim discutir seu valor.

Assim, tem-se que os Requerentes naquele momento da negociação acreditaram que a Requerida estivesse agindo de boa-fé, mas com o passar do tempo foram verificando que haviam sidos ludibriados, pois o preço do imóvel o qual estava adquirindo foi supervalorizado.

Também foram motivados pela alta retórica de convencimento dos vendedores, e pela facilidade de crédito, sendo realizado o negócio sem qualquer consulta da capacidade econômica do Autor.

Vez que tal valor é exorbitante, não é possível nem de se enquadrar numa possível oscilação de preços.

Cumpre salientar a existência de dispositivo jurídico vedando a abusividade nos contratos, no tocante aos preços cobrados pelas Requeridas, tendo em vista a exagerada desvantagem quando se trata de consumidor. No Código de Defesa do consumidor, Lei 8.078/90, vislumbra­-se esses dispositivos expressamente:

Capítulo III

DOS DIREITOS BÁSICOS DO CONSUMIDOR

Art. 6 - São direitos básicos do consumidor.

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas de cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produto ou serviços;        

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.

Capítulo V - seção IV

DAS PRÁTICAS ABUSIVAS

Art. 39 - É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços;

V - Exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva,

Capítulo VI - seção II

DA PROTEÇÃO CONTRATUAL

Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que:

IV- estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

XV- estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

§ 1° Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I -ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence,

II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratuais;

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza do conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Nos ensinamentos da doutrinadora CLAUDIA LIMA MARQUES descreve que:

"O inc. IV do art. 51 combinado com o § 1° deste mesmo artigo constitui, no sistema do CDC, a cláusula geral proibitória da utilização de cláusulas abusivas nos contratos de consumo. O inc. IV, de nítida inspiração no antigo § da lei especial alemã de 1976, proíbe de maneira geral todas as disposições que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade". As expressões utilizadas, boa-fé e eqüidade, são amplas e subjetivas por natureza, deixando larga margem de ação ao Juiz; caberá, portanto, ao Poder Judiciário brasileiro concretizar através desta norma geral, escondida no inc. IV do art.51, a almejada justiça e equidade contratual". (CLAUDIA LIMA MARQUES, "Comentários ao Código de Defesa do Consumidor", Editora Revista dos Tribunais, 2006, pág. 701).

INTERVENÇÃO DO ESTADO NAS RELAÇÕES OBRIGACIONAIS

Não se deve admitir que o judiciário excuse­-se em apreciar os pedidos dos Requerentes, com a simples alegação de que não há no ordenamento jurídico base legal para a fixação de preço de imóvel.

De acordo com o entendimento atualmente dominante, pode o Judiciário intervir nas relações contratuais para rever as cláusulas abusivas, desproporcionais, ilegais, proporcionando equilíbrio contratual.

Ainda nos ensinamentos de CLAUDIA LIMA MARQUES:

"A intervenção do Estado na formação dos contratos vai ser exercida não só pelo legislador como também pelos órgãos administrativos. Também o poder judiciário terá nova função, pois, se as normas imperativas destas leis, aqui chamadas intervencionistas, restringem o espaço da liberdade individual no contrato, também legitimarão o Judiciário para que exerça o tão reclamado controle efetivo do conteúdo do contrato, controle da justiça contratual, em especial o controle das cláusulas abusivas. A jurisprudência brasileira tem sido sensível a esta necessidade de intervenção estatal nas relações de consumo, para a proteção do mais fraco, e destaca o mandamento constitucional de proteção do consumidor e o caráter indisponível, de ordem pública e fim social, das normas do CDC, com fortes reflexos práticos".

(CLAUDIA LIMA MARQUES, "Comentários ao Código de Defesa do Consumidor", Editora Revista dos Tribunais, 2006, pág. 151).

A jurisprudência já vem entendendo que é possível, sim, o Judiciário intervir no contrato firmado entre as partes, reduzindo os valores dos imóveis considerados abusivos, esquecendo daquele princípio arcaico do pacta sunt servanda:

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PREÇO DO IMÓVEL EXTORSIVO, INCOMPATÍVEL COM O BEM PROMETIDO A VENDA. REDUÇÃO. MULTA EM CASO DE RESCISÃO. 10% DO VALOR PAGO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM CASO DE RESCISÃO. (TJ/MG - RELATOR PEDRO BERNARDES - AUTOS 2.0000.00.446356-1/000(1) - PUBLICADO EM 12/03/2005)

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PREÇO DO IMÓVEL EXTORSIVO, INCOMPATIVEL COM O BEM PROMETIDO A VENDA. REDUÇÃO. (TJ/MG - RELATOR PEDRO BERNARDES - AUTOS 2.0000.00.450284-9/000(1) - PUBLICADO EM 18/03/2005)

A Constituição Federal, o Princípio da Dignidade da Pessoa Humana, o Direito à Moradia e o Princípio da Função Social da Propriedade:

Em 1988, através da Assembléia Nacional Constituinte, inovou-se originariamente o ordenamento jurídico pátrio, com a promulgação de uma nova Constituição. Passado quase 18 anos, muito se modificou na interpretação do Direito, especialmente, no que se refere à hermenêutica constitucional.

Neste aspecto, tem-se que, atualmente, os princípios constitucionais têm eficácia normativa, isto é, além de servirem para orientar a atuação do legislador e para suprir lacunas, os princípios constitucionais têm incidência no caso concreto e serve como base par contraste de normas infraconstitucionais.

Cumpre destacar o princípio da Supremacia da Constituição. Se nela existem matérias que não podem ser alteradas pelo Poder Constituinte Reformador (Cláusulas Pétreas) e outras que somente podem ser alteradas por emenda constitucional, a qual possui um procedimento mais rigoroso do que o processo legislativo comum (CF, art. 60), decorre deste princípio que a Constituição é o diploma legal superior e que todas as normas hierarquicamente inferiores devem ser compatíveis com o seu conteúdo, sob pena de serem revogadas ou tidas por inconstitucionais. Mais do que isso, os princípios e normas constitucionais passam a permear todo o ordenamento jurídico, provocando neste, significativas alterações de conteúdo e sentido.

Sob este prisma, a República Federativa do Brasil elegeu como um dos seus fundamentos o Princípio da Dignidade da Pessoa Humana. (CF, art. 1°, III). Por este princípio, tem-se que o legislador, o aplicador, o intérprete do Direito e o próprio cidadão comum, devem pautar suas relações pelo respeito aos valores fundamentais da pessoa humana.

O principal valor a ser discutido, o mais importante bem a ser tutelado deixa de ser a propriedade, o capital, as relações materiais e passa a ser a pessoa e os valores que lhe são inerentes, tal como o direito à vida, à saúde, à educação, à liberdade, à igualdade e etc. A pessoa passa para o eixo central e constitui-se no fim último do Direito, é o fenômeno da re-personalização do Direito.

E neste contexto que se insere o direito à moradia, positivado como direito social, no artigo 6°, "caput", da Constituição Federal:

Art. 6°. São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

Desta forma, o direito à moradia passa a ter especial relevância, na medida em que se constitui um direito fundamental do homem, é o lugar onde este convive com sua família e o espaço que lhe possibilita desenvolver-se pessoal e profissionalmente, cabendo ao operador do direito, fazê-lo prevalecer frente a direitos de ordem patrimonial, material, especialmente, quando de plano apresenta-se a abusividade e a ilegalidade.

Outro princípio constitucional de incidência no caso concreto é o Princípio da Função Social da Propriedade, destacado no artigo 5°, com um dos direitos e deveres individuais e coletivos e no artigo 170, como um dos princípios gerais da atividade econômica. São eles "in verbis":

Art. 5°: XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

Art. 170.: A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

III- Função Social da Propriedade;

Neste aspecto, tem-se que a circulação da propriedade extravasa o âmbito do seu proprietário e do adquirente para acarretar implicações jurídicas para a toda a coletividade.

Portanto, decorre destes artigos que a circulação de riqueza, a livre iniciativa não é um princípio absoluto. Tratando o direito à moradia de bem essencial ao ser humano, tem-se que loteamento de caráter social, como é o exemplo do Loteamento .............., deveria levar em consideração à população para o qual se destina, razão pela qual, os contratos, entre outras coisas, deveriam possuir valores justos e equânimes.

Da Função Social do Contrato:

Dispõe o artigo 421 do Código Civil:

Art. 421. "A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato."

Cumpre dizer que tal artigo não significa necessariamente uma inovação no Direito Brasileiro, haja vista que, o contrato, após a Constituição de 1988 mais especificamente, não pode contrariar aos interesses superiores da sociedade. Como diz Arnold Wald1:

"a partir do momento em que o direito constitucional brasileiro considerou que a propriedade tinha uma função social (art. 5°, XXIII), tendo a palavra propriedade uma conceituação ampla, o mesmo princípio haveria de ser aplicado aos direitos de créditos, ou seja, às obrigações e, conseqüentemente, aos contratos.”

Pois bem, o Código Civil veio a explicitar o disposto na Constituição, servindo o artigo 421 como cláusula geral. Sob esta forma, portanto, o direito de contratar deve ser valorado, condicionado, limitado a valores ou padrões de comportamentos sociais, profissionais, econômicos ou morais.

Assim sendo, um contrato deve preservar sua função social assegurando o equilíbrio das prestações, a equidade, a boa-fé e a confiança daquele com quem se contrata e principalmente as especificidades de cada pessoa com quem se contrata, entre outras situações.

Excelência, no presente caso, as Requeridas venderam lotes a famílias de baixa renda e pouca instrução, pessoas humildes. Desta forma se as Requeridas resolveram exercer o direito de realizar atividade empresarial (livre iniciativa), deveria estabelecer com os adquirentes contratos exeqüíveis ou que não fossem excessivamente onerosos.

Ora, se as Requeridas sabiam de antemão que os contratos eram extremamente onerosos, inexeqüíveis, ainda que fosse legal a aplicação de todos os encargos, mesmo assim não poderia invocar o princípio da livre iniciativa e atribuir a culpa pelo inadimplemento à situação econômica do país. Desta forma, mesmo nesta inusitada situação, o que se diz apenas para argumentar, deveria a empresa ter participado de outro empreendimento econômico.

A abusividade e a ilegalidade dos contratos é gritante, como adiante se demonstra.

Princípio da Boa-fé à Luz do CDC:

Definem-se relações de consumo como aquelas que ocorrem entre dois entes, o consumidor (individual ou coletivo), sendo este necessariamente o destinatário final e um fornecedor de produtos e serviços. Tal relação visa à satisfação das necessidades ou desejos dos consumidores, consubstanciando-se num vínculo jurídico entre as partes, gerador de obrigações tais como de cooperação probidade, lealdade, boa-fé e, principalmente por parte do fornecedor, o zelo à saúde, segurança do consumidor frente aos produtos e serviços prestados, bem como da efetiva e eficaz prevenção e reparação de todo e qualquer dano patrimonial ou moral sofrido pelo consumidor em decorrência desta relação jurídica.

Na busca de visualizar mais claramente a relação de consumo e seus elementos, pode-se conceituar as relações de consumo como uma relação jurídica instrumental, que obriga consumidor e fornecedor, tendo, por objeto, produtos ou serviços adquiridos ou utilizados pelo consumidor na qualidade de destinatário final.

Promulgado em 1990, o CDC tem como objetivo principal efetivar a proteção dos consumidores, buscando dar oportunidades a estes, reconhecidamente vulneráveis e hipossuficientes, a fim de que enfrente em condições de igualdade o fornecedor nas contendas consumeristas. Trata-se, portanto, de uma legislação que busca corrigir as desigualdades existentes dentro do mercado de consumo através do fornecimento aos consumidores de "armas" processuais e de direito material como, por exemplo, a inversão do ônus da prova e a presunção da culpa do fornecedor nos acidentes de consumo.

O princípio da boa-fé foi expressamente recepcionado pelo CDC em seu artigo 4°, inciso III, que diz:

Art. 4° A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar- os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170 da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores.

A atuação da boa-fé nas relações de consumo, bem como nas relações obrigacionais nas mais diversas áreas do ­direito, servem como um meio de valoração do comportamento dos figurantes (credor/devedor, fornecedor/consumidor) exercendo, conforme leciona Paulo Sanseverino:

(...) múltiplas funções, desde a fase anterior a formação do vinculo, passando pela sua execução, até a fase posterior ao adimplemento da obrigação: interpretação das regras pactuadas (função interpretativa), criação de novas normas de conduta (função integrativa) e limitação dos direitos subjetivo (função de controle contra o abuso de direito). Além disso, sua função interpretativa, a boa-fé auxilia no processo de interpretação das cláusulas contratuais estipuladas no pacto.

A boa-fé tem, principalmente pela sua capacidade de limitação do Direito subjetivo, possibilitado frear os impulsos de má-fé na interpretação do alcance das normas legais pertinentes a relações de consumo, atingindo assim a harmonia e a transparência.

Enfim, o objetivo precípuo do CDC é a efetiva proteção do consumidor, através de normas que visam suprir a hipossuficiência do mesmo frente aos fornecedores portadores indiscutivelmente de melhores condições financeiras e técnicas de impor suas vontades e conveniências nos relações jurídicas de consumo, devendo ser respeitada a lealdade, a dignidade e a transparência, sempre com base no princípio da boa-fé.

Da Ausência de Garantias para a Consecução do Contrato e da
Retomada do Imóvel.

Nos contratos celebrados pelas Requeridas, não há qualquer exigência de comprovação de renda para a celebração do contrato.

Frise-se, pois, que tal conduta não é privilégio das Requeridas, mas também de outras incorporadoras. Tal prática foi comprovada pela Comissão Parlamentar de Inquérito da Câmara de Vereadores de São José dos Pinhais (doc. anexo), em face de empresas que atuaram no mesmo ramo das empresas Requeridas.

Desta forma o rendimento dos adquirentes não acompanha as prestações do contrato, mais dia, menos dia configurar-se-­á o inadimplemento, o que possibilitará a retomada do imóvel pelas empresas Requeridas.

Evidente que a variação da correção monetária torna o imóvel impagável para o adquirente de baixa renda, vez que sua remuneração não varia na mesma proporção.

Além disso, diferentemente do que ocorre no caso de uma retomada de um veículo pela revendedora, através de busca e apreensão, frise-se, desvalorizado, as Requeridas retomam seu imóvel em regra mais valorizado com o decorrer do tempo, em face da urbanização crescimento do bairro, e, em muitos casos com a construção de uma residência.

Cabe desde rebater a provável argumentação de que as empresas Requeridas não têm culpa que a remuneração da adquirente não acompanhou a variação das prestações devidas. Isto porque, em primeiro lugar, as Requeridas nunca exigiram qualquer tipo de garantia para o cumprimento do contrato e segundo, não poderia prever que as prestações seriam excessivamente onerosas através de planejamento e cálculos projecionais. Portanto, se realmente estivessem de boa-fé seria necessário que tal cálculo fosse apresentado previamente aos adquirentes.

Ganha-se, pois, muito, com a venda de lotes populares a pessoas carentes. Neste particular, cabível também indenização com fulcro no artigo 187 c/c 927 do Código Civil.

Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor:

A relação entre os promitentes compradores de imóveis residenciais e as Requeridas constitui relação de consumo, vez que de um lado está presente o consumidor, destinatário final do imóvel, e de outro o fornecedor, que pratica atividade comercial organizada de venda de lotes com intuito de lucro.

Cumpre ressaltar que a presente demanda trata-se de relação de consumo, para tanto, tem-se como ponto de partida o artigo 7° do Código de Defesa do Consumidor, cujo parágrafo único estabelece:

“Tendo mais de um autor todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas do consumo”.

Em suma, a solidariedade importa em responsabilidade indivisível, portanto, em relação ao parágrafo único do art. 7°, ganha realce a advertência feita por ADA PELEGRINI GRINOVER de que:

"Como a responsabilidade é objetiva, decorrente da simples colocação no mercado de determinado produto ou prestação de dado serviço, ao consumidor é conferido o direito de intentar as medidas contra todos os que estiverem na cadeia de responsabilidade que propiciou a colocação do mesmo produto no mercado ou então a prestação do serviço"

Conforme o art. 34 do CDC, na oferta de serviços ou produtos, operadoras e fornecedoras, são solidariamente responsáveis pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos que são definidos como:

"pessoas que, direta ou indiretamente auxiliam o fornecedor no seu negócio e representam os seus interesses, ainda que não mantenham uma relação trabalhista formalizada, como carteira de trabalho e pagamento de encargos trabalhista"

Cambler adverte que:

"faz-se necessário compreender as características próprias do imóvel como objeto de consumo", entre as quais o fato de que "sua aquisição é, em geral, mais ponderada e complexa do que a de outros bens", "a produção é em médio ou longo, prazos", "o prazo de pagamento pressupõe um vinculo igualmente prolongado entre quem fornece e consome" e “o ­processo produtivo é, em geral, artesanal".

Tal incidência frise-se, é pacífica, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

"PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPRESA IMOBILIÁRIA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

Rege-se pela lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso conhecido e provido.

(STJ, Resp. n° 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, julg. Em 17/05/2.001)"

"PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PACTO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DO CODECON - CLÁUSULA ABUSIVA - AÇÃO PROPOSTA PELO COMPRADOR.

I - O comprador inadimplente pode pleitear em juízo a devolução das prestações pagas e a rescisão do pacto, em face do desequilíbrio financeiro resultante da aplicação dos sucessivos planos econômicos.

II - Na exegese dos arts. 51 e 53 do Código do Consumidor são abusivas as cláusulas que, em contrato de natureza adesiva, estabeleçam, rescindindo este, tenha o promissário que perder as prestações pagas, sem que do negócio tenha auferido qualquer vantagem.

III - Inviável a discussão em torno de dedução de quantias pagas a título de despesas arcadas pela vendedora, por incidência da Súmula 07/STJ.

IV- Recurso não conhecido.

(STJ, Resp, n° 115.671, Rel. Min. Waldemar Zveiter, julg Em 08/08/2000)."

Aplica-se, portanto, o Código de Defesa do Consumidor.

Da Presença do Contrato de Adesão:

O Contrato firmado entre as partes caracteriza claramente um contrato de adesão, principalmente pelas cláusulas estabelecidas unilateralmente pelas Requeridas.

Indiscutivelmente, os contratos de financiamento tratam-se de contratos de adesão, sujeitos às disposições do Código de Defesa do Consumidor, principalmente tendo-se em vista o que está escrito nos artigos 52 e 53, que tratam da compra e venda de bens móveis ou imóveis envolvendo o fornecimento de créditos ao consumidor, que é, precisamente a hipótese em exame.

O contrato de adesão caracteriza-se por ser unilateral, conforme dispõe o artigo 54, do CDC, vejamos.­

Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

É estreme de dúvidas que o contrato celebrado é de adesão porquanto a única possibilidade do consumidor discutir o contrato reside apenas no que concerne ao preço e nas condições de pagamento. Todas as demais cláusulas são absolutamente uniformes, especialmente às cláusulas econômicas.

Da Onerosidade excessiva:

O princípio da força obrigatória dos contratos, que surgiu como um corolário da autonomia da vontade passou a sofrer temperamentos, com a restauração da teoria da imprevisão (clausula rebus sic stantibus), admitindo-se a intervenção do Poder Judiciário para a redução das prestações ou até a liberação do devedor, mediante a ocorrência de determinadas circunstâncias.

O Código de Defesa do Consumidor (lei 8.078/90) considera nulas de pleno direito as cláusulas contratuais exageradas, considerando entre elas as que se mostram excessivamente onerosas para os Requerentes, sendo direito básico a modificação ou a sua revisão.

O princípio da força obrigatória do contrato, fundamental em nosso sistema jurídico, onde o valor da iniciativa é erigido em fundamentos constitucionais, impede que razões subjetivas, não vinculadas à impossibilidade da própria prestação, desobriguem os contratantes.

Neste caso a revisão do contrato se justifica em face da ocorrência de evento que abala a relação jurídica entre as partes, pois existe interesse não apenas de um contratante isolado, mas de toda uma massa, para quem a preservação do contrato interessa à saúde financeira do empreendimento.

A aplicação do princípio da teoria da imprevisão (cláusula rebus sic stantibus) depende da concorrência de três condições:

1 - alteração radical do ambiente objetivo, que existia no tempo da formação do contrato, decorrente de circunstâncias imprevistas e imprevisíveis;

2 - onerosidade excessiva para o devedor;

3 - enriquecimento inesperado e injusto do credor, como conseqüência direta da superveniência imprevista.

Pode-se verificar que estão presentes os três requisitos, acima listados, no contrato firmado entre as partes. Houve a pactuação do índice de correção monetária pelo IGP-DI. Neste particular, nos últimos cinco anos, o IGP-DI atingiu o montante de 60,28 %, o INPC atingiu no mesmo período a variação de 44,18 %.

É cristalino que a diferença de 16,10 % entre os índices de correção monetária é um fator que não poderia ser previsto pelas partes e que contribuiu decisivamente para acarretar a onerosidade excessiva do contrato. Demonstrativo abaixo:

(...)

A capitalização das parcelas e o valor do saldo devedor tornaram-se excessivos a ponto de ultrapassarem a realidade de vida dos Requerentes. Não tendo outra opção, os Requerentes vêm ao Poder Judiciário para fazer valer seu direito e para que a justiça seja feita, nada mais.

Ademais, é bom que se frise a escolha do índice de correção monetária nunca foi de livre discussão entre os Requerentes e a Requerida.

Do Enriquecimento sem Causa:

O enriquecimento sem causa traz um aumento patrimonial, obtenção à custa de outrem e ausência de justa causa, conforme dispõe o art. 884, do Código Civil, "in verbis":

"Art. 884 - Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido".

Visivelmente resta demonstrado o enriquecimento sem causa das Requeridas as expensas dos Requerentes, pois com os valores contratados, conforme demonstraremos adiante, os Requerentes estão sofrendo um sacrifício econômico, e, em conseqüência o seu empobrecimento, portanto, necessário se faz, a revisão contratual, com a compensação dos valores pagos a maior ao saldo devedor.

Do Contrato de Financiamento - Da Capitalização e Anatocismo.

Os contratos firmados entre as partes apresentam uma série de cláusulas abusivas, contrariando os preceitos do Código de Defesa do Consumidor, e demais Leis vigentes.

Através das informações contidas no contrato, podem-se verificar os excessos praticados pelas Requeridas, tornando-se o financiamento praticamente impagável.

Como não consta nos contratos claramente os valores pactuados, e tratando-se de relação de consumo, a interpretação deverá sempre ser a mais benéfica ao consumidor, portanto, necessário seja realizada a comprovação por meio de prova técnica.

A taxa de juros utilizada não foi especificada para se chegar ao valor apresentado nos contratos, simplesmente embutiu-se juros capitalizados, perfazendo em 120 parcelas, ainda reajustada anualmente pelo maior índice do mercado, conforme demonstrado alhures, essa modalidade caracteriza de forma clara o ANATOCISMO, proibido por lei.

Na cláusula oitava do contrato de promessa de compra e venda, está estabelecida juros por impontualidade a razão de 1%, mais multa de 10% sobre o valor do débito, além da correção monetária, calculada "pró-rata" pelo IGP-DI.

A atualização monetária deve obedecer ao princípio da anualidade prevista em lei, motivo pelo qual se deve extirpar do contrato a correção prevista nesta cláusula.

A multa por atraso no pagamento das prestações, de conformidade com o Artigo 52, § 1°, do Código de Defesa do Consumidor, com a nova redação que lhe deu o Artigo 1.° da Lei n.° 9.298, de 1/08/96, não poderá ser superior a 2% (dois por cento) do valor da prestação.

Há de se observar, ainda, que a forma como está redigida a cláusula, principalmente considerando o fato de se distribuir pelo contrato as penalidades e o não esclarecimento sobre que valor e por quantas vezes incidirá tais penalidades, causam grande confusão ao consumidor, propiciando, com isso, o enriquecimento sem causa.

Pode-se, através das informações contidas nos itens e subitens, verificar os excessos praticados, juros embutidos e capitalização dos valores pelas Requeridas, tornando os financiamentos praticamente impagáveis.

A vedação da prática do anatocismo está igualmente prevista na Súmula n°. 121 do Excelso Pretório STF, in verbis:

"É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada".

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), igualmente, já se pronunciou contra a capitalização dos juros, consoante mostra o julgado com a seguinte ementa:

"RECURSO ESPECIAL ASSENTADO EM DISSIDIO JURISPRUDENCIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DIRETO AO CONSUMIDOR. LIMITAÇÃO DA TAXA DE JUROS. Súmula n° e 121-STF.1- "É inadmissível recurso especial, quando o acórdão recorrido assenta en1 fundamentos constitucional e infraconstitucional, qualquer deles suficiente, por si só, para mantê-lo, se a parte vencida não manifesta recurso extraordinário "(Súmula 126-STF). 2 - ­No tocante à capitalização dos juros permanente em vigor a vedação contida na Lei de Usura, exceto nos casos excepcionais em lei, o que não ocorre no mútuo bancário nos presentes autos. 3- Por unanimidade, não conhecer do recurso especial". Relator Carlos Alberto Menezes Direito (Resp 158469/RS - Recurso Especial 13.10.98. 3ª Turma - STJ).

O renomado juiz José Carlos Maldonado de Carvalho afirmou:

"a estipulação contratual que autoriza a incorporação dos juros vencidos ao capital e a cobrança de juros sobre o capital assim capitalizado ofende a ordem pública de proteção consumidor, base normativa de todo o Código de Deles Consumidor".

E decretou:

"a inclusão de cláusula que possibilite a capitalização de juros se mostra inadmissível e, por conseguinte, deve ser repelida, por ser abusiva, onerosa e excessiva". (In Publicação TJRJ - 5.11.99).

Relativamente ao contrato de incorporação imobiliária, merecem referência dois arestos: o Resp 80.036-SP, da 4ª Turma, Relator o Ministro Ruy Rosado de Aguiar, julgado em 12/2/96, cuja Ementa estabeleceu, "in verbis":

"O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei que é própria (Lei 4.591/64), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o principio gerais da boa-fé-objetiva".

Concluí-se restar claramente demonstrada a capitalização dos valores, não há como negar o aumento exorbitante praticado pelas Requeridas na venda dos lotes, configurando o anatocismo vedado por Lei, motivo pelo qual a necessidade da revisão contratual.

Da Ausência de Previsão do Preço à Vista e à Prazo:

No contrato celebrado entre os Requerentes e Requeridas, tem-se a estipulação do mesmo valor à vista e a prazo e não se tem a indicação da taxa anual de juros contratada, em flagrante ofensa ao artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor. Neste sentido:

Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional;

II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;

III - acréscimos legalmente previstos;

IV - número e periodicidade das prestações;

V - soma total a pagar, com e sem financiamento.

Além disso, a correção monetária aplicada ao contrato, apesar de na teoria recompor o valor da moeda, infelizmente, acaba por remunerar o capital indiretamente, de modo que não existe qualquer prejuízo à Incorporadora. Esta, pois, até prefere que os imóveis sejam pagos a prazo, pois ante o aumento abusivo, há a possibilidade de inadimplência e retomada do imóvel (gerando a prática conhecida como "indústria da venda de imóveis"). 

Ainda que o valor dos imóveis no contrato fosse a prazo, ainda existiria infração aos princípios da vulnerabilidade, informação, transparência, pois ao consumidor não é dado realizar cálculos deflacionais para saber o valor do seu imóvel à vista.

A conduta realizada pela Requerida é bastante comum no comércio. Trata-se da venda casada. Tal é a situação em que o fornecedor vende um produto pelo mesmo preço à vista e a prazo. É como se o comerciante dissesse: "Eu te empresto dinheiro para comprar hoje e você me paga depois, porém, vai pagar mais caro, porque eu quero uma remuneração pelo empréstimo".

Esta conduta infringe o artigo 39, I, do Código de Defesa do Consumidor. Nestes termos:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

Deste modo, cabe indenização por afronta ao princípio da boa-fé objetiva (CCB, art. 187 combinado com artigo 927 do CCB) e indenização por infração aos artigos 6° e 18, do CDC.

Da Desproporção do saldo devedor e do valor Real Devida:

A fim de caracterizar a desproporção dos valores, cumpre demonstrar que o valor pago pelos lotes foi bastante excessivo, em comparação com o valor médio de mercado.

TABELA PROJECIONAL DE VALORES PELO IGP-DI MÉDIO DOS ÚLTIMOS 3 ANOS: 9,35%

(...)

Este seria o valor final a pagar, a persistir o pacto como posto:

R$ ....... X 120 parcelas = R$ .............

Foi elaborado novo cálculo de valores procurando, em primeiro lugar, o valor à vista do terreno, com base no valor de mercado, aplicando a este juros de 1% ao mês, não capitalizados, e mais IGP­-DI médio dos últimos 3 anos, conforme planilha em anexo.

Importante dizer neste aspecto: os imóveis no Loteamento .........., via de regra, possuem valor comercial inferior aos lotes dos demais bairros, visto a pouca infra-estrutura e por serem considerados padrão baixo.

De outro aspecto, cumpre salientar, o valor do loteamento no momento da compra pela Requerida, perfaz uma diferença de valores muito desproporcional, se comparados com os valores financiados pelos Requerentes.

Estipula-se, pois, que o valor do metro quadrado não poderia ser maior do que R$ ......., cada lote equivale a mais de 5 vezes, ou melhor, a um ágio de mais de 500% sobre o valor da gleba de terras adquirida pela Requerida, muito superior, enfim, do que o método de avaliação de lotes urbanos pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Considerando-se o valor do metro quadrado de imóveis mais valorizados no Município de Curitiba, chega-se, inegavelmente a conclusão de que o valor exigido pelos lotes é muito maior que o valor médio de comércio, caracterizando o instituto da lesão.

Da Ausência de Registro do Compromisso de Compra e Venda.

Em que pese a possibilidade de se celebrar compromissos de compra e venda por instrumento particular (lei 6.766/1979, art.26, caput), não consta no contrato celebrado com os Requerentes a informação de que este foi ou será registrado no Ofício imobiliário competente, conforme prevê o artigo 167, inciso I, alínea 20, da lei 6.015/1973, "in verbis":

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I - o registro:

20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;

Tal conduta é gravosa aos adquirentes uma vez que registrado o compromisso, este passa a constituir um direito de natureza real, o imóvel não poderá ser penhorado por dívidas do loteador, nem ser seqüestrado, em face da oponibilidade "erga omnes", nem ser novamente vendido.

O Recurso Especial n° 7.119-SP, de que foi Relator o Eminente Ministro Nilson Naves, julgado em 9/4/1991, tendo O Superior Tribunal de Justiça assentado a seguinte Ementa, "in verbis":

"Condomínio e incorporação. Obrigações do incorporador para com o adquirente. Multa.

O incorporador se acha habilitado a negociar sobre unidades autônomas uma vez registrados os documentos pertinentes (art.32). A falta do registro, os contratos firmados com o adquirente deixam de ter validade. Daí a correta incidência da multa prevista no parágrafo 5° do art. 35. 2 - Uniformização da jurisprudência. Questão não prequestionada (súmulas 282 e 356/STF). 3 - Recurso especial não conhecido.

Portanto, as Requeridas infringiram o art. 37 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, n° 6766/79, in verbis:

Art. 37: É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Isto posto, requer a Vossa Excelência que intime a Requerida, para que no prazo da contestação informe sobre a situação do compromisso de compra e venda objetos da ação.

Em não havendo resposta, requer a execução específica da obrigação do Registro da venda na Matrícula do imóvel, sob pena de multa diária, com fulcro no artigo 84 do CDC.

Da Lesão Prevista no Código de Defesa do Consumidor:

O instituto da lesão no direito civil pode ser conceituado como o prejuízo resultante da desproporção existente entre as prestações de um determinado negócio jurídico, em face do abuso da inexperiência, necessidade econômica ou leviandade de um dos declarantes.

No entanto, a lesão consumerista exige para a sua caracterização e reconhecimento, apenas a desvantagem obrigacional exagerada (desproporção das prestações), em detrimento do consumidor, prescindindo de qualquer elemento subjetivo, inclusive o dolo de aproveitamento por parte do fornecedor do produto ou serviço.

São os seguintes os dispositivos do CDC que tratam da lesão:

Art. 6° São direitos básicos do consumidor

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas

IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços;

V - exigir do consumidor vantagem manifestantemente excessiva;

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

§ 1° Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Ressalta-se, pois, tratando-se de relação de consumo exige-se apenas para a caracterização da lesão a desproporção das prestações, pois a hipossuficiência do consumidor é presumida.

Por fim, apurada a desproporção dos valores, estará caracterizada a possibilidade de revisão do contrato, com a conseqüente compensação crédito-débito.

Da Lesão no Código Civil:

Em caso do não reconhecimento da lesão estatuída no Código de Defesa do Consumidor, subsidiariamente, requer a Vossa Excelência o reconhecimento da lesão assentada no artigo 157 do Código Civil, o qual reza que.­

Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.

§ 1° Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico.

§ 2° Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito.

Da leitura do supracitado dispositivo legal, extrai-se dois elementos: um objetivo material, consistente na desproporção das prestações avençadas e um subjetivo, imaterial ou anímico, qual seja, a premente necessidade e a inexperiência.

No que tange ao elemento subjetivo, tanto a premente necessidade quanto à inexperiência estão presentes. A premente necessidade advém de imperativos de ordem econômica ou espiritual. No presente caso, dado o perfil sócio-econômico dos contratantes, é inegável que a apresentação de uma oferta com a possibilidade da compra de um lote longo prazo e a preços fixos (sem a capitalização embutida) e módicos resulta em uma proposta irrecusável.

A inexperiência, por sua vez, é flagrante no caso concreto. A inexperiência caracterizadora da lesão é aquela que se traduz na falta de habilidade para o trato dos negócios, sem significar, necessariamente, falta de instrução ou cultura geral. No presente caso, porém, é evidente que o adquirente é pessoa bastante humilde, que não possui conhecimento técnico para compreender a fórmula de juros e de reajustamento das prestações.

Por outro lado, convém mencionar o disposto na lei que trata das infrações contra a ordem pública econômica n°. 8.884 de 11/06/94, bem como a lei que trata da Economia Popular n°. 1.521 de 26/12/51, que em seu artigo 4°, alínea "b", prevê:

Art. 4°. Constitui crime da mesma natureza a usura pecuniária ou real, assim se considerando:

b) obter, ou estipular, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade de outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor corrente ou justo da prestação feita ou prometida.

Pena - detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, e multa, de cinco mil a vinte mil cruzeiros

A despeito de ser norma penal, tal lei não deixa de repercutir seus efeitos na seara civil. Neste particular expõe Arnaldo Rizzardo, citado por Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona, no Novo Curso de Direito Civil, Vol. 1., p. 372:

"Evidentemente, se os contratos desta espécie constituem delitos, desprovidos de valor jurídico se encontram. Não se trata de mera analogia aos contratos de direito civil. Há uma incidência direta da lei, caracterizando de ilegais os negócios com lucros ou proveito econômico excedente a um quinto do valor patrímonial da coisa envolvida na transação."

Desta forma tem-se a plena configuração dos ilícitos previstos, tais como:

- O objeto é habitação, previsto no caput;

- Aproveitaram-se da inexperiência e da premente necessidade dos Autores;

- Angariam lucro excedente em muito, os 20% (vinte por cento) - o quinto previsto na Lei;

- Foi cometido em época de grave crise que o País desde há muito, vem atravessando, e;

- Está sendo cometido por pessoas cuja condição sócia econômica é manifestamente superior à da vítima

Por derradeiro, devem-se aplicar a multa prevista no art. 22, do decreto n° 2181, de 20 de março de 1997, conforme consta:    

Art. 22. Será aplicada multa ao fornecedor de produtos ou serviços que, direta ou indiretamente, inserir, fizer circular ou utilizar-se de cláusula abusiva, qualquer que seja a modalidade do contrato de consumo, inclusive nas operações secutirárias, bancárias, de crédito direto ao consumidor, depósito, poupança, mútuo ou financiamento, e especialmente quando:

II - deixar de reembolsar ao consumidor a quantia já paga, nos casos previstos na Lei n° 8.078, de 1990;

IV - estabelecer obrigações consideradas iníquas ou abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Sob esta regra, portanto, se houver abuso e o lucro exceder a 1/5 do valor corrente, o contrato deverá ser revisado judicialmente.

Assim o presente contrato é caracterizado por lesar abusivamente os Requerentes. Antes, porém, que se argumente a impossibilidade de revisão judicial na lesão prevista no Código Civil, pois o artigo 157 não trata desta hipótese literalmente, importante destacar que existe no novo código civil o princípio da conservação do negócio jurídico (Arts. 170, 176, 178 e etc.), desta forma, se pode anular o contrato, com muito mais razão poderá ser revisado. Não será injurídico pretender a aplicação do brocardo jurídico "quem pode o mais pode o menos".

Da Repetição do Indébito:

Dispõe o artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 42:

Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

Aplicável o Código de Defesa do Consumidor e provada a cobrança indevida, deverá haver a devolução em dobro do que se pagou, conforme prescreve a norma acima.

Conforme perícia técnica, em anexo, os Requerentes pagaram a importância de R$ ......... a mais do deveriam, que, aplicado o CDC deve ser restituído em dobro pela Requerida perfazendo o total de R$ ........, valor este corrigido.

Neste aspecto, inexiste engano justificável, pois não há lei, regulamento ou ato administrativo que imponha a contratação de prestações nesses valores. A estipulação de cláusulas abusivas foi exclusivamente obra da Requerida, razão pela qual lhe cabe o ônus da devolução em dobro.

Da Inversão do Ônus da Prova:

Diz o artigo 6°, inciso VIII, do CDC:

Art. 6°: São direitos básicos do consumidor:

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

Tratando-se o presente feito de ação revisional de contrato, onde se configura a relação consumerista, tendo em vista o CDC Art 6°, que diz que é direito do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com inversão do ônus da prova, e que a norma potestativa mencionada foi editada como corolário lógico do comando constitucional que elevou à categoria de direitos fundamentais do cidadão ao exercício pleno da cidadania, a defesa do consumidor pelo Estado (art. 5°, XXXII da CF), sendo que a alegação encontra eco, pois presentes a verossimilhança e a hipossuficiência evidente do consumidor, merece que seja invertido o ônus probatório.

Em suma, a lei se contenta, para a inversão do ônus da prova, ou com a verossimilhança das alegações ou com a verificação do estado de hipossuficiência do consumidor, também porque, no caso em tela a inversão do ônus da prova é mais do que necessária, na medida em que a Requerida, em inúmeros dos argumentos expendidos na inicial, é quem detém a possibilidade de realizar a prova.

Evidente que a prova é dificultosa para os Requerentes, pois pouco conhece do mercado imobiliário. Além disso, a situação do loteamento, atualmente, não é a mesma da época do aperfeiçoamento do contrato, o que dificulta a prova para a adquirente.

Colacionamos jurisprudência do TRF da 3ª Região, acerca da inversão do ônus da prova em conseqüência da hipossuficiência do autor, "in verbis":

Origem: Tribunal - Terceira região

Classe:         AG - Agravo de Instrumento - 112348 Processo: 200003000380931 UF:SP - órgão Julg: segunda Turma

Data da decisão: 19/02/2002

Documento: TRF300059007

DJU Data: 08/05/2002 Página: 566

Relator: Juíza Sylvia Steiner

Ementa:

CONTRATO DE FINANCIAMENTO PARA CASA PRÓPRIA - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - PROVA PERICIAL - HONORÁRIOS - MUTUÁRIO HIPOSSUFICIENTE - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - LEI N° 8.078/90 - APLICAÇÃO. Aos contratos de financiamento para a aquisição da casa própria devem ser aplicadas as regras do Código de defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).

Sendo o mutuário a parte hipossuficiente da relação, correta e a decisão que determina a inversão do ônus da prova com o pagamento dos honorários periciais pelo agente financeiro.

Agravo de instrumento improvido, agravo regimental prejudicado.

O STF manifestou-se a respeito da inversão do ônus da prova, bem como a inversão do ônus financeiro, "in verbis":

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Leasing. Inversão do ônus da prova.Perícia. Antecipação de despesas.

- Aplica-se o CDC às operações de leasing.

- A inversão do ônus da prova significa também transferir ao réu o ônus de antecipar as despesas de perícia tida por imprescindível ao julgamento da causa. Recurso não conhecido.

(STF - Resp. 383276, Rei. ministro Ruy Rosado de Aguiar, Julg. 18/06/02, DJ. 12/08/02, P. 219).

Por outro lado, presente a verossimilhança da alegação, vez que a pretensão está baseada em prova inequívoca e sólida jurisprudência bem como é inegável a constatação de que os Requerentes são hipossuficientes, haja vista que não detêm a mesmas condições de produzir as provas necessárias ao deslinde da lide.

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que, se o ônus da prova for invertido, deixando de inverter o ônus financeiro em favor dos Requerentes, o Requerido que deveria fazê-lo espontanear-ente e não o faz, sofre as conseqüências processuais, vejamos:

Ementa:

Direito processual civil e do consumidor. Agravo no recurso especial. Impugnação específica. Inépcia. Inversão do ânus da prova.

Responsabilidade pelo custeio das despesas decorrentes de sua produção.

- É inepta a petição de agravo que não impugna, especificamente, os fundamentos da decisão agravada.

- A inversão do ônus da prova não tem o efeito de obrigar a parte contrária a arcar com as custas da prova requerída pelo consumidor.

No entanto, o fornecedor sofre as conseqüëncias processuais advindas de sua não prudução. Precedentes. Recurso não provido.

(STJ - Ag.Rg no Resp 542281/RJ, Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, julg. 23/03/04, publ. DJ 19/04/04, p. 192.).

Portanto, nenhuma vedação existe para a inversão do ônus da prova, bem como para a inversão do õnuslinanceiro, tal procedimento se faz justo e absolutamente necessário.

A produção de prova pericial é um õnus, podendo assim, deixar de ser exercido. A produção de prova pericial, em caso de inatividade, é bem conhecida (art. 333 do CPC). Pouco importa, também, o disposto no art. 33 do CPC. Quem tem ônus de provar, tem o corolário lógico, o ônus de propiciar os meios necessários para a produção da prova. Não se desincumbindo do ônus, a prova não é produzida e os fatos alegados pelos Requerentes serão considerados verdadeiros.

O STJ já manifestou-se neste sentido:

"A regra probatória, quando a demanda versa sobre relação de consumo, é a inversão do respectivo ônus. Daí não se segue que o Réu esteja obrigado a antecipar honorários do perito; efetivamente não está, mas se não o fizer, presumir-se-ão verdadeiros os fatos providos" (Resp no 466604-RJ-Rel. Min.Ari Pargendier DJ 02.06.2003.

Portanto, o que se deve saber para inverter ônus da prova, com base na alegação de hipossuficiência, é se é mais fácil para o fornecedor ou para o consumidor produzir a prova: caso, em razão da dificuldade técnica e/ou econômica deste, não houver a inversão, haverá violação do princípio da isonomia e, em contrapartida, se essas dificuldades não se apresentarem, no caso concreto, faltará para tal inversão lógico e justo critério de discriminação, o que representará a própria violação do princípio da igualdade, o qual é, pois, o verdadeiro fundamento do art. 6°, VIII, do CDC.

Da Tutela Antecipada:

Em 02 de agosto de 2.004, foi publicada a lei 10.931, que no seu artigo 50 dispôs o seguinte:

Art. 50. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o autor deverá discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, quantificando o valor incontroverso, sob pena de inépcia.

§ 1° O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados.

§ 2° A exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo contratados.

§ 3o  Em havendo concordância do réu, o autor poderá efetuar ­o depósito de que trata o § 2° deste artigo, com remuneração e atualização nas mesmas condições aplicadas ao contrato:

I - na própria instituição financeira credora, oficial ou não; ou

II - em instituição financeira indicada pelo credor, oficial ou não, desde que estes tenham pactuado nesse sentido.

§ 4o O juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2° em caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.

Portanto, por essa lei, é possível o depósito do valor que se entenda incontroverso. Também, diz o parágrafo 2° que a suspensão da exigibilidade do crédito convertido, somente ocorrerá se este valor for depositado no tempo e modos contratados. Porém, extrai-se a conclusão do parágrafo 4°, do mencionado dispositivo, que poderá haver a suspensão da exigibilidade do crédito, sem que exista o depósito do valor controvertido, desde que existam razões e jurídicas e fáticas que justifiquem a ilegitimidade da cobrança.

De outro lado, este artigo deve ser interpretado em consonância com o artigo 273 do CPC que trata da tutela antecipatória, haja vista que nenhuma incompatibilidade existe entre os dois diplomas legais. Neste caso, a prova inequívoca e a verossimilhança da alegação vão sustentar a ilegitimidade da cobrança e de conseqüência possibilitar ao juízo a suspensão da exigibilidade do crédito controvertido, é, da mora.

De efeito, não havendo uma certeza quanto aquilo que a Imobiliária cobra nestes contratos e estando os mesmos sob apreciação judicial, não há como persistir a inclusão do nome dos Requerentes no cadastro restritivo do SERASA e SCPC e qualquer outro cadastro análogo a estes.

E neste entendimento decidiu o Tribunal de Alçada (extinto) deste Estado:

"Admitida a discussão sobre a legitimidade dos créditos nos termos das cláusulas contratuais avençadas entre as partes, com a ação em regular tramitação em Juízo, não cabe ao credor a comunicação aos órgãos de fiscalização cadastral, da Empresa com pem contende como inadimplente, antes da solução da lide"2 .

Ressalta-se ainda que "não há a necessidade da parte referir-se literalmente, em sua petição, à expressão "antecipação de tutela", ou incluir tópico assim denominado em seus arrazoados. Ao Juiz é dado conhecer o direito. Assim sendo, com a exposição dos fundamentos fáticos e jurídicos, a aplicação da norma, do direito positivado é função do magistrado, traduzida nos aforismos "Da mihi factum, dabo tibi jus e"Jura novit curia"3.

Desta forma, requer à Vossa Excelência a intimação da Requerida, bem como a expedição de ofícios aos órgãos de cadastros restritivos como SERASA, SCPC e CADIN, proibindo se ainda não foi incluído, o nome dos Requerentes, nos termos do artigo 273 do Código de Processo Civil, em razão do presente processo.

Outrossim, o não recebimento do valor incontroverso, traria flagrante prejuízo a todos, pois só alargaria o fosso econômico entre as partes, já que os mutuários não estão conseguindo pagar as abusivas prestações postas. Assim, o depósito do incontroverso, beneficiaria a ambas partes, pois, na hipótese de haver valores remanescentes a complementar ao final da lide, menor seria o diferencial. Como é incontroverso, as Requeridas poderão, via alvará judicial, levantar os depósitos.

A jurisprudência deste mesmo tribunal já se manifestou a respeito inúmeras vezes, tornando a questão quase que pacífica, conforme a seguir se demonstra­:

DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento ao recurso, nos termos do voto. EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ÍNDICES E FÓRMULA DE REAJUSTE QUESTIONADOS. TUTELA ANTECIPADA PARA DEPÓSITO EM JUÍZO DAS PARCELAS QUE O AUTOR ENTENDE DEVIDAS. POSSIBILIDADE. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 273, DO CPC. AUSÊNCIA DE RISCO DE IRREVERSIBILIDADE DO PROVIMENTO ANTECIPADO. 1. Presentes os requisitos autorizadores para a concessão da antecipação de tutela, quais sejam, a verossimilhança da alegação do autor, em face de prova inequívoca juntada aos autos e o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, bem como não havendo perigo de irreversibilidade do provimento antecipado, permite-se o depósito em juízo das prestações vencidas. 2. A concessão da tutela antecipada neste aspecto não traz prejuízo ao credor, que mantém a possibilidade de cobrar seu crédito, garantias contratuais e, em caso de improcedência do pedido inicial, poderá levantar valor já depositado e cobrar a diferença. 3. Recurso conhecido e provido. (TJ/PR-Agravo de instrumento. N°. 0311985­ - 1 - Rel. Fernando Wolff Bodziak - 15/03/2006 18a câmara)

Vistos estes autos de Agravo de Instrumento nº 330429-0, do Foro Regional de São José dos Pinhais da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - 2ª Vara Cível, onde figura como agravante IRACEMA SILVA DE OLIVEIRA, sendo agravado OCA ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. Relatório Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por IRACEMA SILVA DE OLIVEIRA, em face de decisão proferida nos autos de ação revisional de contrato sob nº 908/2005, que, embora tenha impedido o agravado de inscrever o nome do agravante nos cadastros de proteção ao crédito, indeferiu o pedido de tutela antecipada para depositar os valores incontroversos das parcelas do imóvel, por entender não estarem presentes a verossimilhança das alegações e o receio de dano irreparável e de difícil reparação. (fl. 144 TJ). Alega a agravante, em síntese, que estão presentes os requisitos para concessão da tutela antecipada, motivo pelo qual deve ser deferido o depósito das parcelas de valores incontroversos. Por tais razões, requer a concessão de efeito suspensivo ativo, com posterior apreciação do mérito recursal e, conseqüente, a reforma da r. decisão nos termos de sua fundamentação. É o relatório. DECISÃO Dos pressupostos de admissibilidade. Conheço do presente recurso, uma vez que presentes os pressupostos de admissibilidade, consoante o artigo 525 e seguintes do Código de Processo Civil. O artigo 557 § 1º A do Código de Processo Civil autoriza o Relator a conhecer e prover nos em que se enquadra a presente. Do depósito A pretensão da agravante merece prosperar. Com efeito. Nos termos do artigo 557, § 1º - A, do Código de Processo Civil "Se a decisão recorrida estiver em manifesto confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do Supremo Tribunal Superior, ou de Tribunal Superior, o relator poderá dar provimento ao recurso". Assim, considerando que a matéria em exame prescinde das informações do Juízo monocrático e da resposta do agravado, passo, de plano, a analisar o mérito do recurso, valendo-me da faculdade da norma inscrita no referido dispositivo. Pois bem. Consoante regra inserta no artigo 273, do Código de Processo Civil, o requerimento da antecipação da tutela, por objetivar adiantamento da tutela definitiva de mérito, pressupõe a existência de prova inequívoca da situação jurídica descrita na petição inicial, verossimilhança da alegação, bem como, a demonstração do fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação ou da caracterização do abuso do direito de defesa ou do manifesto propósito protelatório do réu. A antecipação da tutela é concedida com base num juízo provisório e tem seu limite demarcado pela questão da possibilidade de retorno ao estado anterior. Por essa razão, o juiz não concederá a antecipação da tutela quando houver perigo de irreversibilidade do provimento antecipado (artigo 273, § 2º, do Código de Processo Civil). No caso sub judice encontram-se presentes tais requisitos. Verifica-se que há prova inequívoca da verossimilhança das alegações, consubstanciadas no parecer técnico de engenheiro e demais documentos acostados aos autos (fls. 54/139 TJ). O fundado receio de lesão irreparável ou de difícil reparação, consistente na impossibilidade de adimplir as prestações que se vencerem no curso da demanda, bem como na possibilidade de propositura de ação para rescindir o contrato e, conseqüente perda de sua residência. Inexistente, também, in casu, a possibilidade de perigo de irreversibilidade do provimento antecipado, pois, a tutela pode ser revogada ou modificada a qualquer tempo, devendo a beneficiária suportar as eventuais conseqüências. Acrescente-se ainda, que a concessão da medida não acarreta prejuízos à agravada, que tem seu crédito assegurado. Desta feita, perfeitamente possível nos autos de ação revisional o depósito das parcelas dos valores incontroversos. Neste sentido, registrem-se os seguintes arestos do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA: Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Compra e venda. Ação revisional. Tutela antecipada. 1. Para deferimento da tutela antecipada faz-se necessário o preenchimento dos requisitos legais, "assim a 'prova inequívoca', a 'verossimilhança da alegação', o 'fundado receio de dano irreparável', o 'abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu', ademais da verificação da existência de 'perigo de irreversibilidade do provimento antecipado', tudo em despacho fundamentado de modo claro e preciso" (REsp nº 131.853/SC, Terceira Turma, de minha relatoria, DJ de 8/2/99). No caso, presentes tais requisitos, conforme constatado no acórdão recorrido, perfeitamente cabível a concessão da tutela antecipada. 2. Possível, nos autos de ação revisional, o depósito das parcelas que os mutuários consideram devidas. Sobre o tema, anote-se: REsp nº 383.129/PR, Quarta Turma, Relator o Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 24/6/02, e REsp nº 382.904/PR, Terceira Turma, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, DJ de 21/10/02.3. Ausência de prequestionamento dos artigos 897 do Código de Processo Civil e 972 do Código Civil, não sendo opostos embargos de declaração. 4. Agravo regimental desprovido. 1 (grifei) Tutela antecipada: requisitos. Deferimento liminar. 1. Ainda que possível, em casos excepcionais, o deferimento liminar da tutela antecipada, não se dispensa o preenchimento dos requisitos legais, assim a "prova inequívoca", a "verossimilhança da alegação", o "fundado receio de dano irreparável", o "abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu", ademais da verificação da existência de "perigo de irreversibilidade do provimento antecipado", tudo em despacho fundamentado de modo claro e preciso. 2. O despacho que defere liminarmente a antecipação de tutela com apoio, apenas, na demonstração do "fumus boni iuris" e do "periculum in mora" malfere a disciplina do art. 273 pelo legislador para a salutar inovação trazida pela Lei nº 8.952/94. 3. Recurso especial não conhecido. 2 SFH. Ação Ordinária. Revisional do contrato. Depósito judicial.É possível, na ação ordinária de revisão do contrato, o depósito das parcelas que o mutuário considera devidas. A decisão que o autoriza não ofende o art. 273 do CPC. Recurso conhecido e provido. 3 [...] - Nas ações em que o autor pretenda revisar o valor da prestação devida, é cabível o pedido de tutela antecipada que tenha por escopo o pagamento ao credor das parcelas vincendas, porque busca antecipar efeito da sentença de procedência, qual seja, o de autorizar o pagamento ao credor nas condições em que, desde já, o autor se propõe a cumprir." 4 (grifei) Necessário é a relativização do princípio da pacta sunt servanda, quer porque incidentes as normas do Código de Defesa do Consumidor, quer porque se impõe a interpretação dos contratos de adesão à luz da boa-fé, da justiça e do equilíbrio contratual, o que evidencia a possibilidade de se conceder a tutela antecipatória à agravada. Diante do exposto exsurge que a decisão recorrida está em confronto com o entendimento dominante do Superior Tribunal de Justiça, merecendo provimento o presente recurso de agravo de instrumento, para conceder a tutela antecipada, autorizando-se o depósito mensal dos valores incontroversos das prestações, inclusive as vencidas. Isto posto: Com fulcro no art. 557, §1º-A, do Código de Processo Civil, dou provimento ao agravo de instrumento. Publique-se. Intime-se Curitiba, 28 de junho de 2006 Juíza Convª Lenice Bodstein, Relatora. ( TJ/PR - agravo de instrumento n°. 330429000 - Rel. Lenice Bodstein - julg. 07/07/2006)

Da Ilegitimidade da Cobrança e dos Requisitos da Tutela:

Ante ao exposto, são inúmeras as ilegalidades e abusividades da conduta da Requerida e do contrato, no que se remete aos tópicos oportunos, por amor à brevidade, contudo, cabe aqui mencioná-las:

1) infração aos princípios da dignidade pessoa humana, boa-fé objetiva, função social do contrato, informaçao, transparência, equidade, previstos no CDC;

2) não vinculação da oferta ao contrato;

3) não previsão do preço à vista de compra do imóvel - venda casada;

4) onerosidade Excessiva - Lesão;

5) ausência de Registro do Compromisso de Compra e Venda;

6) invalidade dos índices de Correção Monetária.

Em face da comprovação de plano do desrespeito às normas do Código de Defesa do Consumidor e da contundente prova acerca da lesão, não há dúvida de que se pode depreender destes fatos a prova inequívoca e a verossimilhança da alegação e conseqüentemente à ilegitimidade dos valores por ora cobrados.

Do mesmo modo o receio do dano irreparável ou de difícil reparação é absolutamente cristalino. Isto porque o pagamento das prestações a menor, em relação ao exigido pela ré, poderá acarretar a inclusão dos adquirentes em cadastros de proteção ao crédito, do que resulta prejuízo evidente.

Desta maneira, esta ação trata de garantir o direito fundamental de moradia do adquirente-morador. Ao não se deferir o pedido de tutela antecipada, poderão os autores sofrer os efeitos do "inadimplemento" e, portanto, ser objeto de processo para a retomada do imóvel. E isto acarretará, inclusive, a perda de suas casas já construídas.

Por fim, cabe destacar que esta defesa adota (baseando-se em perícia técnica em anexo), como valor incontroverso pela média de mercado para os lotes em questão, o valor de R$ .........../m2.

PLANILHA DE CÁLCULOS e QUANTIFICAÇÃO DO VALOR
INCONTROVERSO A JUROS: Das parcelas a consignar mensalmente:

(...)

Quantificação do valor das parcelas a consignar mensalmente:

(...)

3. DO PEDIDO:

Ante o exposto, requer:

Seja citada a Requerida, para em querendo, responder ao presente feito, sob pena de revelia;

- Liminarmente, o deferimento do pedido de tutela antecipa para permitir o depósito do incontroverso das prestações vincendas no valor de R$ ........, conforme Lei 10.931 de Agosto de 2004, Art. 50 e CPC art. 273, § 6°, conforme planilha acima;

- Sejam ao final, reduzidas as prestações dos imóveis pelo valor médio de Mercado, conforme planilha acima e Parecer Técnico de Engenharia e de Economia, anexos;

- A indenização arbitrada por esse r. juízo, pela ofensa ao princípio da boa-fé,­

- Seja condenada a devolver, em dobro e corrigidos (art. 42 do CDC), os valores pagos a maior (repetição do indébito), conforme planilha anexa;

- Seja condenada ao pagamento de multa por cláusulas abusivas (Dec. 2181, Art. 22),­

- Seja condenada às sanções da LEI N°. 1.521, DE 26 DE DEZEMBRO DE 1951 (DOU 27.12.1951) Lei de Crimes Contra a Economia Popular.

- Seja condenada ao pagamento dos honorários advocaticios em 20%, e demais cominações legais;

- Seja ordenado liminarmente, que a Requerida não procedam atos prejudiciais ao crédito dos Requerentes, como positivação no órgãos Restritivos de Crédito ou Cartório de Protesto de Títulos e Documentos, sob pena de multa diária "astreinte", no valor de um salário mínimo por dia. Caso já haja positivação concernente a débito discutido nesta lide, que seja liminarmente ordenada a sua baixa;

- A facilitação da defesa dos direitos dos consumidores, com a inversão do ônus da prova, conforme ensina o CDC;

- Por fim, em havendo eventual saldo remanescente em favor das requeridas, possa ser este diluído nas prestações vincendas;

 

Dá-se à causa o valor do controverso = R$ ....... menos o valor incontroverso R$ ....... = R$ ....... entendido como proveito econômico, conforme estabelecido pelo art. 260 do CPC, x 12 (meses) = R$ ........

 

......................., .... de ............... de ...........

......................................

Advogado